Às vésperas de encerrar fevereiro, acontecimentos relevantes no mercado nos apontam que alguns fatores deverão ser repensados durante este ano. Um deles é o momento macroeconômico, cujas altas taxas de juros em mercados como Estados Unidos e Brasil vem, consequentemente, afetando a tese de fundos de venture capital continuarem aportando em negócios que não são puramente de tecnologia ou simplesmente aumentando muito a regra dos critérios de onde o dinheiro dos seus investires será alocado.
No mercado imobiliário em geral, que inclui o formato de rentabilização por aluguel de temporada, gera-se também análise mais crítica de risco-retorno comparado aos retornos provenientes de investimentos em renda-fixa, no qual, por sinal, no Brasil temos conseguido retornos próximos à 15% ao ano, com baixíssimo risco.
O mercado de short-stay profissional teve seu início logo na sequência do boom Airbnb, entre 2012 e 2014. Neste texto, minhas considerações levam muito do que tenho visto e vivido observando alguns dos principais mercado e operações de short-stay.
O negócio de short-term rental (STR) tradicionalmente não trabalha com margens saudáveis, uma vez que possui o grande desafio de, em uma ponta, oferecer uma excelente experiência de hospedagem, com bom custo-benefício e ainda com algum tipo de valor agregado que aproxime de uma boa experiência hoteleira; na outra, precisa maximizar o retorno de investimento do proprietário do imóvel. Dentro deste contexto, apresento o que entendo ser os 10 principais pontos de desenvolvimento no mercado este ano:
Reeducação de investidores institucionais: passamos por uma onda de falta de educação (não no sentido ofensivo, mas no literal, de falta de conhecimento) nos últimos dois anos no mercado de short-stay;
Revisão de modelos comerciais: em geral, o modelo comercial mais utilizado pelas operadoras é de uma taxa sobre a receita de locação de temporada mensal gerada pelo imóvel. Essas taxas variam de 15% a 30% e que, somadas ao valor cobrado pelos canais de distribuição, de 10 a 20%, mais custos de limpeza, lavanderia, manutenção, marketing e back-office. Com isso, cria-se um cenário nada saudável para operador e, consequentemente, para o proprietário, que busca maximizar seu rendimento;
Início do movimento de consolidação de mercado: tivemos uma onda de empresas entrando no setor nos últimos dois anos e, por existir um desafio logístico na operação de STR, geralmente temos operadores locais. Além disso, grandes players de mercado acabaram encerrando suas atividades devido à baixa eficiência financeiras de suas operações;
Aumento do uso da tecnologia por operadores: a tecnologia tem um papel relevante no mundo de short-stay – de plataformas de reservas online e software de gerenciamento de propriedades até a tecnologia de casa inteligente. O fato é que a tecnologia torna mais fácil e eficiente a operação deste modelo de negócio, além de adicionar uma camada de experiência “sem fricção” para os hóspedes;
O aparecimento do Multi-Stay: para que a rentabilização dos imóveis seja feita de forma ótima e que os períodos de baixa sazonalidade sejam contemplados no modelo, recomendo o mix entre o short, mid e long stay. A projeção de supply e demanda dentro dos períodos de alta e baixa são cada vez mais chaves para uma boa estratégia de revenue management e trazem também adequação de como as empresas operam;
O uso de automação de processos por operadores do setor: o mercado de STR exige eficiência operacional descentralizada e eficiência de capital diferente do mundo hoteleiro. Isso exige que as empresas operatrizes foquem bastante em automatizar e padronizar seus processos para ganho de eficiência e qualidade;
Hóspedes começam buscam mais por STR profissional: fora do Brasil esta já é uma realidade, mas. por aqui, em 2023 veremos o mercado de hóspedes reconhecendo mais o operador em vez de só o aluguel de temporada diretamente com proprietários, ou de simplesmente “ficar em um Airbnb”. Isso porque, de um lado, a falta de padronização dos produtos nesta plataforma gera desconfiança em boa parte do público; de outro, a possibilidade de se hospedar em um apartamento ou casa, com bom custo benefício e ainda com padronização hoteleira, é uma característica que será cada vez mais buscada pelos viajantes modernos;
A expansão do modelo para capitais fora do Sul/Sudeste: a diversificação do portfólio é essencial em todo tipo de negócio e, apesar das maiores cidades e economias estarem nos grandes centros do Sul e Sudeste, o modelo de short-stay passará a ser explorado de forma mais abrangente no Brasil;
Regulamentações: além das regulações dentro dos condomínios, neste ano é provável que os municípios comecem a olhar com mais proximidade sobre as operações de STR e iniciem discussões que vão além do que já é previsto dentro da lei do inquilinato nos artigos 48, 49 e 50, que definem as regras direcionadas exclusivamente à locação por temporada;
A expansão de modelos de acomodações diferenciadas: estúdios relativamente bem mobiliados já começam a saturar em grandes capitais e os hóspedes buscam experiências mais inovadoras. Vejo que continuaremos com o crescimento acelerado de modelos menos tradicionais, como glampings, tiny houses, hospedagens excêntricas, interiores temáticos e etc.
Gabriel Fumagalli é co-fundador e CEO da Xtay
Publicado originalmente em: Hotel News